Faubourg de l'arche

• Présentation de la ZAC
  

1.Caractéristiques architecturales et urbaines

        La densité constructive équivaut à celle des arrondissements parisiens centraux. Le quartier est structuré autour de larges avenues et d'espaces publics municipaux (Parc du Millénaire, Promenade des Pins, Allée des Tilleuls, Allée de l'arche) et secondaire ( place des trois frères Lebeuf, Place Raphael).

        Le cahier des charges architecturales laisse aux concepteurs des différents programmes une grande liberté stylistique "expression même de la ville", sous condition d'une relation de "bon voisinage" avec le contexte urbain immédiat et les immeubles déjà réalisés. Il préconise néammoins une structuration commune du bâti résumée dans la formule " un pied, un corps, une tête", c'est à dire "un soubassement marqué de deux niveaux en général, usant de matériaux de qualité afin de valoriser l' "espace du piéton", un corps principal de sept niveaux selon une typologie haussmannienne classique, un couronnement libre avec terrasse et retraits.

    Sur le plan sociologique, les concepteurs ont veillé à une bonne répartition entre les logements libres, les logements intermédiaires et les logements aidés, permettant ainsi de répondre à la demande de mixité sociale. A terme, le Faubourg de l'Arche comptera plus de 30% de logements aidés.

    La largeur des voies de circulation a été limitée pour favoriser la vie de quartier et éviter qu'elles ne deviennent à terme des axes de transit à voie rapide. La fluidité des entrées et des sorties a été étudiée, d'ou la création du pont Léonard de Vinci et d'une voie de contournement partant du carrefour du boulevard de la Mission Marchant et de la rue de Caen pour rejoindre l'avenue Léonard de Vinci à la hauteur du pont. Une ligne de tramway devrait compter deux stations dans le quartier.

Voici quelques exemples de l'architecture des constructions qui composent ce quartier :

• Immeubles résidentiels

                                 

	Apollonia Architecte : Partenaires Architectes Promoteur : Apollonia 1 / Georges V		Résidence Jéhan Ango Contact : SCIC-Gestion   Architecte : Gérard Thurnauer
	Le Michel-Ange   SA HLM DE L'ARCHE Arche Nord Architectes : Suzel Brout et Laura Carducci		Le phare du Parc Architecte : T. Melot Promoteur : Park Promotion
	Résidence Le Champollion Architecte : Roland Castro Promoteur : France Construction - Bouygues Immobilier		Immeuble Architecte : Roland Castro Promoteur : France Construction

• résidences étudiantes

Les Lauréades Studios à louer: Résidence Etudiants Architecte : Partenaires architectes

Pythagore Promoteur : Espace II Architecte : B. Toubia

• hotels
  

Résidence du parc Architecte : P. Phelouzat Promoteur : Pierre & Vacances

• bureaux

Le Vinci Maître d'ouvrage : I.E.D. Architecte : Partenaires Architectes Promoteur : JTZ Thouard Groupe Mazars

Tour Egée Promoteur : Sari - IED Architecte : A. Andrault Propriétaire : Phillip Morris Locataires : Ernst and Young Régus

    Nous constatons d'après les photos que les immeubles sont hauts : ils'agit souvent de R+10. Le nombre de logements ramené à la surface au sol est donc important, ce qui contribue à la rentabilité du projet, comme nous le verrons ensuite.

2. Historique du quartier  1987-2005

---

1987 : Création de la ZAC Danton en vue de la restructuration du groupe Colgate-Palmolive, et constitution de la Semcodan

---

1989 : Création de la ZAC des Fauvelles avec un programme complet de logements, commerces et services.

---

1987-1991 : Acquisition progressive du foncier d'un premier secteur.

---

1991 : Crise immobilière et gèle du programme d'acquisition. Faillite de de très nombreuses opérations d'aménagement. 

---

1993 : Dévelopement de logements étudiants et sociaux.  Implantation du pôle universitaire Léonard de Vinci par le conseil général des hauts de Seine. 

---

1994 : Redéfinition par les associés des objectifs et du bilan de la ZAC . Réduction des dépenses par l'abandon d' un secteur de bureaux sur dalle et de deux parkings publics jugés inutiles du fait de la proximité immédiate de ceux de La Défence. Réévaluation à la baisse du montant de droit à construire et du chiffre d'affaire de la ZAC.

---

 1995 : Réaménagement des accords de répartition logement/ bureaux , recherche d'équilibre financier îlots par îlots . Relance progressive des programmes d'accession à la propriété. 

---

1997-1999 : Accéleration du développement de la ZAC grâce à une conjoncture favorable. Ouverture de nombreux équipements publics, scolaires notamment.

---

2000 : Développement de l'ensemble des catégories de programme et d'équipement . Augmentation de la part de logement social ou intermédiaire. 130 000m² de bureaux livrés à ce jour. 

---

2001-2003 :  Ouverture au public du réseau d'espace verts dont le parc du Millénaire, au coeur de la ZAC.

---

2005 : Livraison des derniers programmes de logements. Ouverture du collège.

---

3. Détail du programme

Type	m² shon
Logements en accession et location libre	263 250
Logements sociaux	60 750
Locatif intermédiaire	81 000
Logement	405 000
Bureaux	330 000
Commerces	10 000
Activité	45 000
Hôtellerie	34 000
Equipements universitaires	53 000
Equipement petite enfance scolaire et autre	32 000
Equipement public	85 000
Espaces verts privés	35 000
Espaces verts publics	35 000
Espaces verts	70 000

        On constate dans les chiffres la volonté d'équilibrer les différents types de bâtiments  : immeubles de bureaux, immeubles résidentiels, activité, commerce... Il aurait pu être tentant dans une zone proche de la Défence (attractive pour les entreprises) de déséquilibrer cette proportion. Nous pouvons remarquer cependant que la part de logement en accession et en location libre est très importante (65%). La part de logements sociaux a elle chuté à 15%, ce qui est en contradiction avec la volonté de mixité sociale énoncée en introduction ! Habituellement, dans les ZAC récentes, les trois types de logements sont en proportions égales (33%). Ce déséquilibre, dans la ZAC Faubourg de l'Arche, ajouté à la hauteur des immeubles, en fait une ZAC très rentable. Nous allons d'ailleurs le constater dans le bilan .


4. Bilan financier



    Aucune subvention n'apparait dans le bilan des recettes. Et l'on constate que la somme des recettes est supérieure à la somme des dépenses. L'opération est bénéficiaire,de 80 000€  pour les raisons données précédemment. 
      

---

Synthèse des séances du cours d'approfondissement

1. Perception des outils d'aménagement

        La société d'aménagement ou société d'économie mixte dépend d'une collectivité locale et se met au sevice des objectifs décicés par les élus. Ceux-ci lui confient une convention publique d'aménagement, qui est un projet à long terme. L'aménageur doit :
        -acquérir les terrains. Pour cela, la loi lui donne le droit d'exproprier les gens.  
        -faire les réseaux et les voies publiques.(égouts, voiries réseaux électrique : VRD)
        -réaliser des espaces verts.

    L'aménageur fixe les grandes lignes architecturales, après consultation des élus, et laisse tout de même, selon les cas, une assez grande liberté aux promoteurs immobiliers.

Nous pouvons rassembler les différentes dépenses et recettes de l'aménageur dans  le tableau suivant :

Dépenses	Recettes
Achat du terrain : l'aménageur dispose du droit d'expropriation, et le prix des terrains varie selon que le foncier est libre ou pas. Ainsi, l'acquisition des terrains est beaucoup moins chère à la campagne qu'en ville.	Charge foncière: l'aménageur vend les terrains constructibles aux promoteurs immobilier.
Création et/ou remise en état des réseaux : eaux, électricité, gaz.	Emprise publique : dans le cas de terrains destinés à accueillir des équipements publiques, c'est l'état qui paye.
Création de la voirie	Subventions de la collectivité. (ville)
Réalisation d'espaces verts
Rémunération et prix des diverses études.
Taxes

        Nous constatons que la seule recette de l'aménageur est la charge foncière, il est donc difficile pour celui-ci d'équilibrer son bilan financier sans subvention de l'état. Le but n'est de toute façon pas de faire un quelconque profit (il faut néammoins éviter un endettement trop important), mais de réaliser le cadre de vie le plus agréable possible pour l'habitant, tout en essayant d'accroître l'activité économique et commerciale du quartier. Ainsi, contrairement aux promoteurs immobiliers (celui qui est choisi est celui qui permet d'obtenir la plus grande charge foncière), il n'y a pas de concurrence entre les différentes sociétés d'économie mixte. Si tel était le cas, elles seraient peut-être tentées de construire trop de bureaux par rapport aux habitations pour lesquelles la charge foncière est bien moins élevée.En effet, les entreprises qui s'installeront dans ces immeubles payeront beaucoup plus cher les promoteurs (1000€) que des propriétaires de logements (450€ pour du social et 800€ pour du normal).  En cas de solde positif, le surplus est reversé à la ville.

Dans certaines situations, l'aménageur se trouve dans l'obligation de conserver une partie du patrimoine existant . Il peut être amené par exemple à conserver certains immeubles ou façades.


2. Visite

            J'ai été surpris par la courte distance à parcourir pour voir notre premier cas intéressant d'urbanisme. Je passe en effet régulièrement en bus devant ce quartier de la Butte Rouge, et je ne me doutait pas qu'il fut si novateur sur le plan architectural. Car si cette cité jardin était originale au début de sa construction dans les années trente, elle ne le semble plus trop maintenant pour le débutant en architecture que je suis. J'ai quand même bien remarqué l'harmonie simple qui émanait de ces petits immeubles rouges.L'équilibre entre fenêtres horizontales et verticales est agréable.Les concepteurs ont bien utilisé les nouvelles possibilités offertes par le béton armé.Par contre, il est dommage que cet ensemble ait été un peu gâché par les tours des années 50-60.C'est pour cela qu'en bus, j'avais plus l'impression de passer devant une cité construite à la hâte.
 

          La deuxième place, de Fernand Pouillon, a contrasté avec la première. On a évidemment tout de suite remarqué la majesté des lieux, qui vient des dimensions de la place, du jeu entre horizontales et verticales, et surtout pour moi de la pierre de taille. Je m'étais souvent demandé pourquoi on ne voit presque plus un bâtiment moderne qui utilise ce type de matériaux qui donnent beaucoup de noblesse et d'harmonie.Le carrousel du Louvre et les cours intérieures abritant les sculptures françaises, qui utilisent ce genre de matériaux, sont pour moi particulièrement réussis.La cour de Fernand Pouillon est très belle, mais je me demande si elle est très chaleureuse.Je trouve qu'elle manque de petits coins (arbres,bancs auprès d'une fontaine...) qui rendraient une vie agréable dans ces lieux.Ce n'était pas le cas de la butte rouge et pas non plus de La Défense, comme nous le verrons après. Je n'aimerais pas y vivre.


            Habitant la banlieue parisienne (Vélizy), je connaissais déjà bien le quartier de La Défense. Mais bien sûr je n'avais jamais eu la chance de monter au sommet d'une de ses plus hautes tours, et de recevoir un exposé aussi bien fait sur son historique. Il était intéressant de comprendre pourquoi il y a ces trois styles très différents de tours : première génération de tours plus petites et simples dans leurs formes, deuxième de tours beaucoup plus grandes et toujours assez simples, et troisième de tours plus originales.Nous avons églement été éclairés sur les principes qui ont été respectés durant la construction de la Défence :   deux niveaux de sols (en bas pour les voitures et en haut pour mes piétons) et respect de l'axe historique passant par les champs Elysées. L'histoire de l'arche était bien sûr très amusante, et il est intéressant de voir comment des impératifs techniques (mettre l'arche de travers) n'ont pas handicapé le projet.J'ai constaté que la présence de grandes tours ne gênait en aucun cas la présence de "petits coins" : il y avait par exemple dans la place que nous avons dessinée un petit parc très agréable.

        Je connais également très bien le quartier de la rive gauche de la Seine, étant souvent allé travailler à la bibliothèque les deux années précédentes. J'ai déjà vu beaucoup de changement depuis les premières fois ou j'y suis allé, en particulier en ce qui concerne le dessus de la gare et l'avenue de France. Elle n'existait pas du tout au début (au niveau de la bibliothèque), et j'ai été surpris d'apprendre qu'elle sera bordée d'immeuble des deux cotés. Je ne la voyais que comme une simple allée qui longeait les affreuses voies de chemin de fer. J'aime le style architectural de ce quartier, mais je le trouve un peu glacial, voire déprimant. Je suis peut être influencé par mes souvenirs dans lesquels on traversait un chantier pour arriver sur l'esplanade sinistre de la bibliothèque, mais je pense que le quartier, pour l'instant, manque très nettement de commerces et d'animation. Le complexe MK2 va peut être déjà attirer du monde pour autre chose que la bibliothèque.Je serai partisan de construire des tours le long de l'avenue de France, quand on voit la réussite qu'est le quartier de la Défense

       Par ailleurs j'ai trouvé cette sortie très réussie : nous n'avons pas eu le temps de nous ennuyer, tant durant les visites en dehors du car que dans celui-ci, ou commentaires et films se succédaient. Nous n'avons pas eu le temps de tout faire, mais je pense qu'il n'était pas possible d'en faire plus avec le temps dont nous disposions. Le seul regret à avoir est de n'avoir disposé que d'une demi journée.


3. Séance sur les ratios


         A cette séance, j'ai travaillé sur le Carré Sénart. L'absence de données chiffrées suffisantes m'a empêché d'établir un bilan précis. Les documents sur la ville nouvelle de Melun-Sénard étaient néammoins très interressants et très instructifs. J'engage le lecteur pour cela à parcourir la page concernant le Carré Sénart, qui est très complète.


4.Conférences sur les métropoles et présentation d'un logiciel de simulation de flux automobile
       
         La conférence sur les métropoles était très intéressante : nous avons perçu au fil des différents exemples quelle est la difficulté de concevoir un paysage urbain. Le nombre de paramètres à prendre en compte est très important. C'est d'ailleurs pour cela que les autorités d'un pays (chinoises par exemple) font parfois appel  à des concepteurs étrangers qui possèdent une certaine avance dans ce domaine, comme c'est le cas à Zhenghou ou à Nanhui. Il  est clair que dans quelques années ces pays n'auront plus besoin d'aide et pourront concevoir eux-même leurs projets de construction. Dans l'élaboration d'un tel projet, les urbanistes ou architectes doivent faire attention à respecter et même utiliser la culture locale et le patrimoine existant.


 Par exemple, en  Chine, l'orientation des logement est extêmement importante (FengShui), et  ne pas respecter cette orientation peut conduire à un fiasco.Ainsi, à Wanli, les batiments qui ne respectent pas l'orientation sont difficiles à remplir. Des bâtiments déjà en place peuvent être mis en valeur par les nouvelles constructions. En règle général, un projet réussi se distingue par sa simplicité, accompagnée de la touche de génie qui garantie tout de même son originalité. Par exemple, à Belval, les rues se coupent à angle droit, sauf une qui se trouve en biais par rapport aux autres.

        La conférence qui a suivi présentait un logiciel de simulation des flux urbains. La présentation du logiciel fut très amusante : déjà impressionnés par la vue du dessus en 2D, nous l'étions d'autant plus en regardant la version 3D, qui rappelait un jeu vidéo. Il était surprenant d'apprendre que de petites modifications dans la configuration de certains carrefours, routes ou rond-points pouvaient considérablement modifier la fluidité du traffic dans tout une zone. J'ai d'ailleurs choisi de faire mon projet de deuxième année sur ce logiciel de simulation.

5.Cours sur l'html

        Je ne pouvais être présent à ce cours, mais connaissant déjà grâce à l'adem2 les bases de l'html, je ne fus pas trop handicapé par mon abscence.